Aprenda as diferenças entre ser proprietário e locatário em condomínio
O inquilino é uma figura bastante comum em condomínios. Apesar de não ser o dono da unidade, mora ali e usufrui, da mesma forma, da área comum.
Porém, mesmo tendo direitos e deveres bastante similares ao dos proprietários, ainda há bastante curiosidade sobre o tema.
Algo importante de se notar é que o condomínio não tem relação jurídica com o inquilino, mas sim com o proprietário. Isso significa que o condomínio, ao reportar problemas de multas, no momento de cobrar, de comunicar sobre assembleias, e até de prestar contas, deve fazê-lo ao proprietário.
Pensando em tirar essas – e outras – dúvidas sobre o assunto, o SíndicoNet trouxe as 15 perguntas mais comuns sobre inquilinos em condomínios para você aprender tudo sobre o assunto!
Confira!
- Inquilino é considerado condômino?
O inquilino não é considerado condômino.
“A qualificação do locatário (inquilino) no contexto condominial, por força dos artigos do Código Civil que tratam do condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358), é a de “possuidor””, analisa João Paulo Rossi, advogado especialista em condomínios.
São considerados condôminos apenas os proprietários das unidades.
- Quais despesas são de responsabilidade do inquilino?
As despesas que devem ser honradas pelos inquilinos dizem respeito à manutenção e ao dia-a-dia do condomínio, tais como:
Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;
Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
Consumo de água, luz, esgoto;
Manutenção e conservação dos jardins
Manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc.;
Manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc.;
Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
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CASO ESPECÍFICO: Quem paga o conserto do portão?
Aqui o importante é saber distinguir qual será o tipo de reparo no portão.
“Se for uma manutenção comum, o condomínio paga e rateia, como despesa usual, ordinária. Nesse caso, geralmente é o inquilino quem arca com esse custo”, explica o advogado especialista em locação Jaques Bushatsky.
Ele ressalta, porém, que há algumas outras situações, como um acidente, em que um morador causou o dano no equipamento – então, este deverá ser o responsável pelo custeio do conserto.
Há também a possibilidade de que o “conserto” no portão seja uma benfeitoria maior, de embelezamento. Nesse caso, quem deve pagar por isso será o dono da unidade
- Inquilino pode ser síndico?
Isso vai depender do que diz a convenção de cada condomínio.
Em alguns empreendimentos, o documento veta a participação não apenas de inquilinos, como de qualquer outra pessoa que não seja condômina – ou seja: dona de uma das unidades.
Porém, a prática não é mais tão comum e geralmente não há problemas em haver um síndico que seja inquilino.
4- Inquilino pode participar de assembleia?
Essa questão é complexa e muitas vezes não se chega a um consenso.
CONTRA A PARTICIPAÇÃO: Há especialistas que afirmam que não, que o inquilino não pode participar de assembleias, como é o caso do advogado João Paulo Rossi:
“A lei deixa claro quando diz que é direito do condômino votar e participar da assembleia, estando quite com o condomínio. Como esse não é o caso do locador, que tem uma relação de contrato com o condômino, não considero adequado que inquilinos tomem parte na assembleia de condomínio.
- Código Civil, art. 1.335. – São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
A FAVOR DA PARTICIPAÇÃO: Já o advogado André Junqueira tem um outro entendimento sobre a questão:
“O inquilino podem sim, participar, mas seu voto somente será contabilizado em matérias que tratem exclusivamente de despesas condominiais, classificadas como ordinárias pela Lei do Inquilinato”.
Por não haver consenso na interpretação da legislação, é importante conhecer qual é o costume do seu condomínio sobre o tema. Os inquilinos costumam participar das reuniões? Tem voz nas assembleias? Ou apenas escutam as discussões e não votam? Investigue e evite situações constrangedoras no momento do encontro.
5 – Em caso de multas por infração no condomínio, quem paga, inquilino ou proprietário?
O condomínio sempre irá cobrar o condômino: seja o valor de uma multa ou cotas condominiais atrasadas.
“O inquilino, porém, deverá pagar ao condômino por multas que por acaso tome, e isso deve constar no contrato de locação”, explica Rodrigo Karpat.
- Quem paga o fundo de reservas do condomínio, inquilino ou proprietário?
Essa é uma dúvida bastante comum em condomínios, que tem sua origem em se saber se o fundo é uma despesa ordinária ou extraordinária.
“É muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, a saber, se o mesmo caracteriza espécie de despesa ordinária ou extraordinária. A composição ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária”, explica o João Paulo Rossi Paschoal.
Ou seja: a responsabilidade pelo pagamento do fundo de reservas é do dono da unidade.
A exceção aqui é quando o fundo de reservas do condomínio é usado para cobrir despesas do dia-a-dia – o que não é recomendável. Nesse caso, o inquilino deve, sim, contribuir para a reposição do fundo em questão.
O ideal, para que não haja cobrança indevida, é que o condomínio conte com dois fundos separados: um para gastos ordinários – esse sim, com participação dos inquilinos – e outro para gastos extraordinários, com aporte dos proprietários.
- Como agir com um inquilino antissocial?
Um inquilino antissocial deve ser tratado como qualquer outro morador que esteja infringindo as regras do condomínio: advertência e multa, de acordo com o que estiver descrito no regulamento interno e na convenção de cada empreendimento.
Respeitando todo o procedimento – inclusive o direito de defesa -, a multa, em si, deve ser endereçada sempre ao condômino (proprietário). Ele deverá conversar com o inquilino e cobrar deste o valor da multa.
Porém, se o inquilino se recusar a pagar, será o condômino o responsável pelo débito.
Há entendimentos que o condomínio até pode cobrar do próprio inquilino, mas via de regra, é o condômino (proprietário) o acionado nesses casos.
Há também uma alternativa para o condomínio não precisar ‘conviver’ com esse morador, como explica André Junqueira.
“O descumprimento de normas condominiais é infração do contrato de locação, o que permite seu despejo com base no art. 23, X, da Lei nº 8245/91. Por esse motivo, recomendo que toda advertência ou multa sejam direcionadas ao condômino, que poderá despejar o seu inquilino”.
Ou seja: é possível ‘expulsar’ um inquilino antissocial do condomínio, por meio do seu proprietário. Já se o morador antissocial for o dono da unidade, essa possibilidade fica muito mais difícil.
Assim, o condomínio pode solicitar intervenção ao proprietário, cabendo a este decidir qual providência será tomada.
O correto, antes de ações extremas, é comunicar o morador de seu comportamento inadequado e, após as tentativas em vão, partir para atitudes mais enérgicas, como notificações, advertências e multas em nome do proprietário.
- O boleto da cota condominial deve estar no nome do inquilino ou proprietário?
É fundamental para o condomínio que todos os boletos sejam emitidos no nome dos proprietários das unidades.
Dessa forma, o condomínio consegue cobrar judicialmente, com muito mais agilidade, quem realmente deve ao empreendimento.
8.1 Em caso de inadimplência, quem cobrar?
É importante frisar que a relação legal é sempre do condomínio com o condômino. Por isso, é o condômino (proprietário) quem deve ser acionado judicialmente quando a taxa não for paga – mesmo se for responsabilidade do inquilino arcar com esse custo.
O caráter da dívida da taxa de condomínio está sempre atrelado ao bem – e nesse caso, se o inquilino não pagar, e o condômino também não, a própria unidade poderá responder pela dívida.
O mesmo vale para o pagamento do IPTU.
Por isso, o que se aconselha é que o condômino efetue esses pagamentos ele mesmo, não delegando a tarefa para o inquilino.
- Se constar no contrato de aluguel, o inquilino deve pagar taxas ordinárias e extraordinárias?
Locador e locatário não podem fazer esse ‘combinado’, nem mesmo no contrato.
“É proibido ao locador transferir a responsabilidade pelo pagamento das despesas extraordinárias ao locatário. E caso isso esteja em contrato, tal cláusula será considerada nula”, explica João Paulo Rossi.
- Caso o proprietário não repasse o pagamento da taxa condominial ao condomínio, o inquilino pode ser despejado (em caso de ação judicial)?
“Nesse caso o bem pode ir a hasta pública, (leilão), e o proprietário perder a unidade. Nesse caso, o inquilino deverá desocupar a unidade, sim”, esclarece Rpdrigo Karpat.
Caso isso aconteça, o inquilino poderá entrar com ação de reparação de danos contra o proprietário do bem.
- A administradora deve tirar as dúvidas dos inquilinos?
A administradora é uma empresa que trabalha para o condomínio e para sua coletividade.
Deve, sempre que possível, atender às demandas de todos, sem fazer distinção entre os moradores.
Saiba mais sobre as atribuições das administradoras de condomínios
- Os inquilinos podem reservar as áreas comuns como os proprietários?
Importante frisar que no que diz respeito às áreas comuns, não se pode fazer nenhuma diferenciação entre proprietários e inquilinos.
“O locatário tem o direito de usar e fruir das áreas comuns, em igualdade de condições com os condôminos. No que diz respeito ao uso da propriedade, o locatário não pode sofrer qualquer restrição ou diferenciação”, alerta João Paulo Rossi.
- Inquilino pode cobrar diretamente o síndico sobre melhorias ou reclamações efetuadas?
Depende muito da natureza da cobrança.
Se a situação for sobre uma melhoria no condomínio, não, já que o inquilino não contribui para esse tipo de benfeitoria.
Mas ele pode cobrar o síndico quanto à providências referentes a barulho ou infrações ao regulamento interno ou outras reclamações que tenham a ver com o uso do condomínio
- Se o condomínio usar um fundo com o qual o inquilino contribui para cobrir despesas ordinárias, ele deve contribuir para sua reposição?
Sim, uma vez que o fundo pode ser usado para despesas do dia-a-dia também, inclusive enquanto o inquilino estiver morando ali.
“Imaginemos o rateio e constituição de um “fundo”, para a compra em 2 meses, quando o inquilino ainda estará no prédio, de material de limpeza”, exemplifica Jaques Bushatsky.
- Inquilino pode cobrar prestação de contas do síndico?
Diretamente do síndico, não.
“O que ele pode é fazer isso por intermédio do proprietário da unidade”, explica Rodrigo Karpat.
BÔNUS: QUESTÕES MAIS ESPECÍFICAS
A) O proprietário pode continuar usando as dependências do condomínio enquanto seu imóvel está alugado?
Esse tipo de arranjo não é comum, principalmente porque as áreas comuns do empreendimento foram dimensionadas para serem desfrutadas pelo número de seus moradores.
Afinal, se todos alugarem suas unidades e quiserem – inquilinos e proprietários – se utilizar da piscina e da quadra em um dia de sol certamente o espaço não seria suficiente.
Pode haver exceção no uso de áreas reserváveis, como área gourmet e salão de festa. Nesse caso, vale o que constar no regulamento interno do local. Porém, se o documento for omisso, pode-se conversar com o síndico para saber se é possível reservar o local sem problemas.
B) Quando há correspondência para o proprietário, como se deve proceder?
Quando a correspondência é multa, imposto ou tributo referente ao imóvel, o inquilino tem a obrigação legal de contatar o proprietário para entregar a correspondência.
Como geralmente esse não é o único tipo de correspondência que o condômino (proprietário) recebe na unidade, pode-se deixar na portaria e o mesmo, de tempos em tempos, passa ali para recolhe-las.
Outro arranjo é deixar na administradora que cuida do condomínio ou imóvel.
Fontes consultadas: João Paulo Rossi Paschoal, advogado especializado em condomínios e professor da Universidade Secovi, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet, André Junqueira, advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet, Jaques Bushatsky, advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet; conteúdo SíndicoNet
